2011. évi CII. törvény
a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról
1. § Ha nemzetközi szerződés eltérően nem rendelkezik, e törvény hatálya kiterjed a Magyarország vagy az Európai Gazdasági Térségről szóló Megállapodásban részes más állam területén székhellyel rendelkező, e törvény szerinti szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás, szabályozott ingatlanbefektetési társaság működésére és felügyeletére, valamint az e törvény szerinti projekttársaságra.
2. § E törvény alkalmazásában
- 1. induló tőke: a vállalkozás jegyzett tőkéjének, a tőketartalékának és az eredménytartalékának összege,
- 2. projekttársaság: olyan, a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás 100%-os tulajdonában álló gazdasági társaság, amely kizárólag a 3. § (3) bekezdés a) pontjában meghatározott tevékenységet végez, és nem rendelkezik más vállalkozásban részesedéssel,
- 3. szabályozott piac: a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvényben meghatározott fogalom,
- 4. vezető állású személy:
- a) a vezető tisztségviselő és a felügyelő bizottság tagja, továbbá
- b) minden olyan személy, akit a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy társaság létesítő okirata, vagy a működésre vonatkozó bármely belső szabályzat vezető állású személyként határoz meg,
- 5. szabályozott ingatlanbefektetési társaság ingatlan-portfoliója: azon ingatlanok összessége, amelyeknek a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, valamint amelyeknek a szabályozott ingatlanbefektetési társaság projekttársasága a tulajdonosa.
- 6. TEÁOR: az e törvény hatályba lépésekor hatályos Gazdasági Tevékenységek Osztályozási Rendszere.
- 7. szabad pénzeszköz: a látra szóló és a lekötött bankbetéteknek (ide nem értve azon pénzeszközöket, amelyek felett a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a projekttársaságuk rendelkezési joga korlátozott), az Európai Gazdasági Térségről szóló Megállapodásban részes államok vagy a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet tagállama által kibocsátott állampapíroknak, a nemzetközi pénzügyi intézmény által kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapíroknak és az elismert tőkepiacra bevezetett értékpapíroknak a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás, továbbá a projekttársaságuk esetében a projekttársaság éves beszámolójának mérlegében kimutatott értéke,
- 8. elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,
- 9. kereskedési nap: a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvényben (a továbbiakban: Tpt.) meghatározott fogalom.
3. § (1) Szabályozott ingatlanbefektetési társaság az a nyilvánosan működő részvénytársaság, amely megfelel az e törvényben meghatározott valamennyi feltételnek, és amelyet az állami adóhatóság – a társaság bejelentése alapján – e törvény hatálya alá tartozó szabályozott ingatlanbefektetési társaságként nyilvántartásba vett.
(2) A szabályozott ingatlanbefektetési társaságra a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) gazdasági társaságokra vonatkozó rendelkezéseit és a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény rendelkezéseit az e törvényben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.
(3) Szabályozott ingatlanbefektetési társaság az a nyilvánosan működő részvénytársaság lehet, amely
- a) kizárólag
- aa) saját tulajdonú ingatlan adásvétele (TEÁOR 6810),
- ab) saját tulajdonú ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (TEÁOR 6820-ból beleértve különösen az épületberuházás saját üzemeltetés céljából; a használatban lévő állami, kormányzati tulajdonú ingatlan bérbeadása és üzemeltetése; a saját raktár, tároló üzemeltetése, az üres raktár, tároló bérbeadása tevékenységeket);
- ac) ingatlankezelés (TEÁOR 6832) és építményüzemeltetés (TEÁOR 8110),
- ad) vagyonkezelési (TEÁOR 6420),
- ae) épületépítési projekt szervezése (TEÁOR 4110);
tevékenységet végez;
- b) nem állt és a bejelentés időpontjában sem áll végelszámolás, csődeljárás vagy a bíróság által jogerősen elrendelt felszámolás hatálya alatt;
- c) a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni;
- d) projekttársaságon, más szabályozott ingatlanbefektetési társaságon, valamint főtevékenységként épületépítési projekt szervezésével (TEÁOR 4110) vagy lakó- és nem lakó épület építésével (TEÁOR 4120) foglalkozó gazdasági társaságon kívül más gazdasági társaságban nem rendelkezik részesedéssel, azzal, hogy szabályozott ingatlanbefektetési társaságban nem rendelkezhet több mint 10%-os részesedéssel vagy szavazati joggal;
- e) társaságban együttesen közvetlenül az összes szavazati jog legfeljebb 10%-át gyakorolják biztosítók és hitelintézetek;
- f) legalább ötmilliárd forint összegű – összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében az összevont (konszolidált) mérlegben kimutatott – induló tőkével rendelkezik;
- g) kizárólag törzsrészvényt, elsőbbségi részvényt (kivéve a Ptk. 3:232. § (2) bekezdése szerinti jogot biztosító elsőbbségi részvényt) és dolgozói részvényt bocsát ki azzal, hogy osztalékelsőbbségi jog egyik részvényfajtához sem fűződhet. E rendelkezés alkalmazása során a h) pont hb) alpontja szerinti korlátozással kibocsátott részvénysorozat azonos tekintet alá esik a szabályozott ingatlanbefektetési társaság más törzsrészvény sorozatával;
- h) esetében a teljes jegyzett tőke össznévértékéhez viszonyítottan
- ha) legalább 25%-ot tesz ki azon részvények mértéke – a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként történő nyilvántartásba vétel időpontjában –, amelyek tulajdonosai egyenként – közvetve vagy közvetlenül – a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5%-át tulajdonolják, amennyiben – a dolgozói vagy elsőbbségi részvények kivételével – kizárólag szabályozott piacra bevezetett részvénnyel rendelkezik; vagy
- hb) legalább 25%-ot tesz ki azon részvénysorozat mértéke (közkézhányad), amelynek tulajdonosai egyenként – közvetve vagy közvetlenül – a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5%-át tulajdonolják (a továbbiakban: közkézhányad-részesedési korlát), azzal, hogy amennyiben bármely részvényes a közkézhányad-részesedési korlátot meghaladó tulajdoni hányadot szerez, úgy ebben az esetben a (3a) bekezdés szerinti eljárást kell alkalmazni, és ezen részvényes a részvénysorozattal gyakorolható szavazati jogok legfeljebb 5%-át gyakorolhatja;
- i) a h) pont hb) alpontjának történő megfelelés esetén legalább a közkéz-hányad mértékének megfelelő névértékben törzsrészvények önálló sorozatát bevezeti a szabályozott piacra.
(3a) A 3. § (3) bekezdés h) pont hb) alpontjában foglalt közkézhányad-részesedési korlát teljesülése érdekében a szabályozott ingatlanbefektetési társaság részvényese a Tpt. 61. §-ában foglalt számítási szabályokat értelemszerűen alkalmazva köteles az általa, hozzátartozója, illetve az olyan jogi személy, amelyben a részvényes a Tpt. 5. § 84. pontja szerinti közvetett befolyással rendelkezik, által tulajdonolt részvények darabszámáról a szabályozott ingatlanbefektetési társaság ügyvezetése részére naptári negyedévenként nyilatkozni. Amennyiben a részvényes nem teljesíti e kötelezettségét, vagy a nyilatkozatából az derül ki, hogy a részvényes átlépte a közkézhányad-részesedési korlátot, úgy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság ügyvezetése a tudomásra jutástól számított harminc napon belül köteles felszólítani az érintett részvényest a közkézhányad-részesedési korlát betartásához szükséges részvények eladására, aki ennek a felszólítás kézhezvételét követő legkésőbb három hónapon belül köteles eleget tenni. A határidő eredménytelen eltelte esetén a szabályozott ingatlanbefektetési társaság jogosult a részvényes nevében és javára eladási megbízást adni a közkézhányad-részesedési korláton felüli részvények eladására. A részvények értékesítéséből származó bevétel a részvényest illeti, az értékesítéshez kapcsolódó közvetlen költségek a részvényest terhelik.
(3b) A (3) bekezdés h) pontjának alkalmazásában a részvényesek közvetett részesedésének mértékét a Ptk. 8:2. § (4) és (5) bekezdésének megfelelő alkalmazásával kell kiszámítani.
(4) Szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás az a részvénytársaság, amely megfelel a (3) bekezdés a)–e) pontjaiban foglalt feltételeknek és amelyet az állami adóhatóság – a társaság bejelentése alapján – e törvény hatálya alá tartozó szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként nyilvántartásba vett.
(5) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként vagy társaságként történő nyilvántartásba vétel érdekében a bejelentést az adózó akkor teheti meg, ha nincs az állami adóhatóságnál, vámhatóságnál valamint önkormányzati adóhatóságnál nyilvántartott köztartozása. E tényről az adózó a bejelentéskor nyilatkozik. Nem tehet bejelentést az az adózó, amelyet a bejelentést megelőző két naptári éven belül a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozások vagy társaságok nyilvántartásából töröltek, ide nem értve azt az esetet, ha a törlésre az 5. § (3) bekezdésének f) pontja alapján került sor.
(6) Az állami adóhatóság a bejelentés alapján történő nyilvántartásba vétel tekintetében az adózás rendjéről szóló törvény alapján jár el.
(7) Szabályozott ingatlanbefektetési társaság projekttársasága csak olyan vállalkozás lehet,
- a) amely a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék kifizetésére tesz javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság projekttársasága szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének 100%-át javasolja osztalékként kifizetni, és
- b) amelynek – konszolidációba be nem vont társaság esetén – a számviteli beszámolójában kimutatott, visszafizetési kötelezettséget keletkeztető idegen forrásai nem haladják meg a számviteli beszámolójában kimutatott ingatlanok és beruházások értékének 70%-át, és
- c) amely – a pénzügyi intézménnyel kötött hitel vagy pénzkölcsön nyújtására vonatkozó szerződés kivételével – nem köt olyan szerződést, nem vállal olyan egyoldalú kötelezettséget, amely az osztalék kifizetését korlátozza, és
- d) amely az ingatlanok 10. § (1) bekezdése szerinti piaci értéke és könyv szerinti értéke közötti különbözetét könyvviteli nyilvántartásában az alkalmazott számviteli politikája szerint, de legalább negyedévente elszámolja a számviteli törvény 57. § (3) bekezdésében, valamint 58–59. §-ában meghatározott, a piaci értékelésre és az értékhelyesbítésre vonatkozó előírások szerint, illetve – amennyiben éves beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint készíti – az ingatlanok értékét az IFRS-ek szerinti átértékelési modell vagy valósérték-modell elveivel összhangban határozza meg, és
- e) amely értelemszerűen alkalmazza a 13. § (1)–(2) bekezdéseit.
(8) Szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága csak olyan vállalkozás lehet, amely megfelel a (7) bekezdés a), c) és e) pontjában foglaltaknak.
(9) A (3) bekezdés e) és h) pontjának hb) alpontja esetében a szavazati jogra vonatkozó korlátozásokkal összefüggésben a Ptk. 3:260. § (1) bekezdése nem hivatkozható a fennmaradó részvények vonatkozásában.
(10) A (7) bekezdés b) pontjának alkalmazásakor az ingatlanok értékét növeli a számviteli törvény szerint az ingatlanokra tekintettel kimutatott értékhelyesbítés összege. Abban az esetben, ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság projekttársasága az éves beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint készíti, az ingatlanok értéke tartalmazza a bekerülési értéken kívül a követő értékelés kapcsán elszámolt tételeket, függetlenül az alkalmazott értékelési modelltől.
4. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozáshoz és társasághoz kapcsolódó jogszabályban meghatározott jogok és kötelezettségek az állami adóhatóság által történő nyilvántartásba vétel napjától illetik meg, illetve terhelik a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozást és társaságot.
(2) Az állami adóhatóság a nyilvántartásba vételről elektronikus úton haladéktalanul értesíti a cégbíróságot, amely a nyilvántartásba vétel tényét automatikusan, elektronikus úton rögzíti.
(3) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnak az állami adóhatóság által történő nyilvántartásba vétel üzleti évét követő üzleti év utolsó napjáig meg kell felelnie a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó valamennyi feltételnek.
(4) Ha a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás megfelel a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó valamennyi feltételnek, köteles 15 napon belül megtenni a 3. § (1) bekezdés szerinti bejelentést.
(5) Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlan-befektetési elővállalkozás, illetőleg projekttársaság (a továbbiakban együtt: társaság) nem felel meg e törvényben meghatározott feltételeknek, az állami adóhatóságnak a nyilvántartásból való törlésről szóló jogerős határozata alapján a nyilvántartásból való törlés napjától a társaságra nem alkalmazhatóak e törvény rendelkezései.
5. § (1) A kérelmező a 3. § (1) és (4) bekezdése szerinti bejelentéséhez benyújtja:
- a) létesítő okiratát, illetve ennek módosítását;
- b) a jegyzett tőke teljes összegének rendelkezésre állását tanúsító iratokat;
- c) részvénykönyvének másolatát;
- d) szervezeti és működési szabályzatát;
- e) az olyan gazdasági társaságok megnevezését, amelyben részesedése van, a részesedés mértékének megjelölésével;
- f) könyvvizsgálója nevét (cégét) és lakóhelyét (székhelyét); könyvvizsgáló cég esetén annak a személynek a nevét és lakóhelyét is, aki a könyvvizsgálatért személyében is felelős;
- g) a könyvvizsgáló igazolását arra vonatkozóan, hogy a kérelmező informatikai rendszere, számviteli politikája és számviteli rendje mindenkori pénzügyi helyzetének megállapítására alkalmas;
- h) a vezető állású személy esetén a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított – büntetlen előéletet igazoló – hatósági bizonyítványt, továbbá a vezető állású személy felsőfokú végzettségét igazoló dokumentumot.
(2) Az állami adóhatóság a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság vezető állású személyére vonatkozó (1) bekezdés h) pont szerinti bűnügyi személyes adatot a 6. § (1) bekezdés c) pontjában meghatározott feltétel ellenőrzése céljából, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság nyilvántartásba vételéig vagy a nyilvántartásba vételre vonatkozó kérelem elutasításáig kezelheti.
(3) Az állami adóhatóság a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, illetve elővállalkozás adózót határozattal törli a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok, illetve elővállalkozások nyilvántartásából, ha
- a) a nyilvántartásba vétel feltételei már nem állnak fenn, és azokat az adózó 90 napon – a 8. § (5) bekezdése szerinti kötelezettséggel kapcsolatban egy éven – belül nem pótolja;
- b) a szabályozott ingatlanbefektetési társaság a tevékenységet a nyilvántartásba vételtől számított hat hónapon belül nem kezdi meg vagy hat hónapot meghaladó időtartam alatt nem gyakorolja; vagy
- c) a társaság a tevékenységére vonatkozó, e törvényben vagy a külön jogszabályban meghatározott előírásokat súlyosan megszegi; vagy
- d) a társaság a nyilvántartásból való törlését kérelmezi, vagy
- e) a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás az állami adóhatóság által történő nyilvántartásba vétel üzleti évét követő üzleti év utolsó napjáig nem felel meg a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó valamennyi feltételnek; vagy
- f) a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozást az állami adóhatóság szabályozott ingatlanbefektetési társaságként nyilvántartásba veszi.
(4) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás, szabályozott ingatlanbefektetési társaság a változás bekövetkezésének, illetve a feltétel megszűnésének napjától számított 30 napon belül bejelenti az állami adóhatóságnak, ha a nyilvántartásba vételhez előírt adataiban, vagy a bejelentett projekttársaságok vonatkozásában változás állt be, vagy már nem felel meg a nyilvántartásba vétel feltételeinek, vagy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság tevékenységét hat hónapot meghaladóan nem gyakorolja.
(5) Az állami adóhatóság ellenőrizheti a nyilvántartásba vett szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnak és társaságnak a nyilvántartásba vétel feltételeinek való megfelelését. Az ellenőrzés során az (1) bekezdés h) pont szerinti bűnügyi személyes adatot az érintett igazolja. Az állami adóhatóság a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság vezető állású személyére vonatkozó (1) bekezdés h) pont szerinti bűnügyi személyes adatot a 6. § (1) bekezdés c) pontjában meghatározott feltétel ellenőrzése céljából, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság ellenőrzésének befejezéséig, illetve a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnak és társaságnak a (6) bekezdés szerinti nyilvántartásból való törléséig kezelheti.
(6) Ha az állami adóhatóság a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy társaság bejelentése alapján vagy hivatalból megállapítja, hogy a nyilvántartásba vétel feltételei már nem állnak fenn, végzésben – 90 napos, a 8. § (5) bekezdése szerinti kötelezettséggel kapcsolatban egy éves határidővel – felszólítja a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozást vagy társaságot azok pótlására. Ha a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy társaság a feltételeknek a határidőn belül nem tesz eleget, az állami adóhatóság a nyilvántartásból a határidő leteltét követő nappal törli. A végzés ellen önálló fellebbezésnek van helye.
6. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnál és társaságnál vezető állású személynek az választható meg, illetve az nevezhető ki, aki
- a) felsőfokú végzettséggel rendelkezik,
- b) legalább három év vezetői gyakorlattal rendelkezik,
- c) büntetlen előéletű.
(2) Vezetői gyakorlatként a szabályozott ingatlanbefektetési társaság által végezhető tevékenységet végző gazdasági társaságnál, továbbá hitelintézetnél, befektetési vállalkozásnál, befektetési alapkezelőnél, kockázati tőkealap-kezelőnél, biztosítónál, viszontbiztosítónál, más szabályozott ingatlanbefektetési társaságnál vezető tisztségviselőként eltöltött idő vehető figyelembe.
(3) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnál és társaságnál vezető állású személy nem lehet – kivéve, ha az alapszabály másként rendelkezik – vezető tisztségviselő hitelintézetnél, befektetési vállalkozásnál, befektetési alapkezelőnél, ingatlanértékelőnél, kockázati tőkealap-kezelőnél, biztosítónál, viszontbiztosítónál, továbbá olyan szabályozott ingatlanbefektetési társaságnál, amelyben az őt korábban vezető állású személyként alkalmazó szabályozott ingatlanbefektetési társaság nem rendelkezik részesedéssel.
7. § A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság a tulajdonába került, illetve a tulajdonából kikerült projekttársaság nevét és adószámát – ezen események bekövetkezésétől számított 15 napon belül – bejelenti az állami adóhatóságnak. A bejelentés alapján az állami adóhatóság a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság tulajdonába került projekttársaságot nyilvántartásba veszi, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság tulajdonából kikerült projekttársaságot a nyilvántartásából törli.
8. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság eszközportfóliója az ingatlanokon kívül kizárólag a 3. § (3) bekezdés a) pontjában nevesített tevékenységek végzéséhez indokolt eszközöket, látra szóló és lekötött bankbetétet, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok vagy a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet tagállama által kibocsátott állampapírt, nemzetközi pénzügyi intézmény által kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt, elismert tőkepiacra bevezetett értékpapírt, valamint a projekttársaságai, más szabályozott ingatlanbefektetési társaság, főtevékenységként épületépítési projekt szervezésével (TEÁOR 4110) vagy lakó- és nem lakó épület építésével (TEÁOR 4120) foglalkozó gazdasági társaság tulajdoni részesedését tartalmazhatja, továbbá devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletekből befolyó bevételek és az ingatlanügyletekhez kapcsolódó kiadások árfolyamkockázatának, valamint hitelfinanszírozás deviza- és kamatkockázatainak fedezése céljából kötött származtatott ügyleteket tartalmazhat. A mérlegfőösszeg 10%-át meghaladó értékű eszköz beszerzése kizárólag a szabályozott ingatlanbefektetési társaság felügyelőbizottságának előzetes jóváhagyása után lehetséges. Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság a Ptk. 3:285. §-a szerint egységes irányítási rendszerben működik, úgy a mérlegfőösszeg 10%-át meghaladó értékű eszköz beszerzéséhez kizárólag akkor tekinthető megadottnak az igazgatótanács előzetes hozzájárulása, ha a Ptk. 3:287. §-a szerinti független tagok többsége is a beszerzés jóváhagyása mellett szavazott.
(2) A szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak a számviteli jogszabályok szerinti mérlegfőösszege legalább hetven százalékának megfelelő értékű ingatlanportfólióval kell rendelkeznie.
(3) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság – összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében a konszolidációba bevont valamennyi társaság összevont – portfóliójában egyetlen ingatlan, vagy más szabályozott ingatlanbefektetési társaságban fennálló részesedés értéke sem haladhatja meg a szabályozott ingatlanbefektetési társaság számviteli jogszabályok szerinti mérlegfőösszegének a harminc százalékát.
(4) A (2)–(3) bekezdés alkalmazásakor, amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett, akkor a viszonyítás alapja az összevont (konszolidált) mérleg mérlegfőösszege, egyéb esetben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság – számviteli törvény szerinti –mérlegének mérlegfőösszegéhez kell viszonyítani.
(5) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság éves beszámolójában – összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében az összevont (konszolidált) éves beszámolójában – kimutatott, visszafizetési kötelezettséget keletkeztető idegen forrásai (ide nem értve a kapott óvadék összegét) nem haladhatják meg az éves beszámolójában – összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében az összevont (konszolidált) éves beszámolójában – kimutatott ingatlanok és beruházások összértékének 65%-át.
(5a) A (2), (3) és (5) bekezdések alkalmazásakor az ingatlanok értékét növeli a számviteli törvény szerint az ingatlanokra tekintettel kimutatott értékhelyesbítés összege. Éves beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint készítő szabályozott ingatlanbefektetési társaság esetében az ingatlanok értéke tartalmazza a bekerülési értéken kívül a követő értékelés kapcsán elszámolt tételeket, függetlenül az alkalmazott értékelési modelltől.
(6) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság más szabályozott ingatlanbefektetési társaságban legfeljebb 10%-os mértékű részesedéssel rendelkezhet.
(7) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság – a pénzügyi intézménnyel kötött hitel vagy pénzkölcsön nyújtására vonatkozó szerződés kivételével – nem köthet olyan szerződést, nem vállalhat olyan egyoldalú kötelezettséget, amely
- a) az osztalék kifizetését korlátozza,
- b) az ingatlanportfólióba tartozó ingatlanra vonatkozóan más személy részére vételi jogot biztosít.
(8) A (7) bekezdésben foglaltakkal ellentétes szerződéses kikötés, egyoldalú kötelezettségvállalás semmis.
9. § (1) A befektetési szabályok vonatkozásában egy ingatlannak minősül
- a) belföldi ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban egy helyrajzi számon (társasházi, lakásszövetkezeti különlapon) nyilvántartott, önállóan forgalomképes ingatlan,
- b) külföldi ingatlan esetében az ingatlan fekvése szerinti állam joga szerint a legkisebb egységet képező, még önállóan forgalomképes ingatlan (rész).
(2) Az olyan egybefüggő belföldi (telek) ingatlan, amelynek önálló ingatlanokként történő megosztását az illetékes építési hatóság véglegesen elbírálta vagy azt a hatályos Részletes Rendezési Terv előírja, a befektetési szabályok szempontjából annyi ingatlannak minősül, ahány ingatlanra az megosztásra kerül.
(3) Az olyan felépítmény, amelyre az albetétek létrehozására vonatkozó társasházi alapító okiratot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották, a befektetési szabályok szempontjából annyi ingatlannak minősül, ahány különböző albetét kialakításra kerül.
10. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanportfolióját legalább negyedévente, az üzleti év adott negyedévének utolsó napjára vonatkozóan köteles piaci értéken értékelni.
(2) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanok (1) bekezdés szerinti piaci értéke és könyv szerinti értéke közötti különbözetét könyvviteli nyilvántartásában az alkalmazott számviteli politikája szerint, de legalább negyedévente elszámolja. Az elszámolás során köteles alkalmazni a számviteli törvény 57. § (3) bekezdésében, valamint 58–59. §-ában meghatározott, a piaci értékelésre és az értékhelyesbítésre vonatkozó előírásokat. Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a projekttársaságuk az éves beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint készíti, az ingatlanok értékét az IFRS-ek szerinti átértékelési modell vagy valósérték-modell elveivel összhangban határozza meg.
11. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése
- a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,
- b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy
- c) újraelőállítási költségen alapuló módszerrel
történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.
(2) Ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, projekttársaság úgy ítéli meg, hogy az (1) bekezdés szerint kiválasztott és alkalmazott értékelési módszer a továbbiakban már nem alkalmas az ingatlan piaci értékének becslésére, és egy másik módszer alkalmazása a korábbiaknál pontosabb becslést eredményez, az adott ingatlan esetében az értékelési módszert meg kell változtatni, és az indokokat az értékelési szakvéleményben részletesen be kell mutatni.
(3) Az összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett szabályozott ingatlanbefektetési társaság az összevont (konszolidált) kiegészítő mellékletben bemutatja a beszámolóban szereplő ingatlan-portfólió értékelésére alkalmazott módszert. Az összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére nem kötelezett szabályozott ingatlanbefektetési társaság az éves beszámolója kiegészítő mellékletében bemutatja a beszámolóban szereplő ingatlan-portfólió értékelésére alkalmazott módszert.
12. § Az ingatlanértékelő az ingatlan értékelése során szakvéleményében
- a) ellenőrizhető módon feltünteti a felhasznált adatokat és azok forrását, valamint jelzi, ha valamely, az ingatlan értékelését befolyásoló körülmény megítéléséhez szükséges információhoz nem fér hozzá,
- b) részletesen és ellenőrizhető módon bemutatja az értékelési módszertan lépéseit és az elvégzett számításokat,
- c) ismerteti az ingatlanra vonatkozó nyilvántartásban szereplő leírást (belföldi ingatlan esetében ideértve a még be nem jegyzett, széljegyként feltüntetett beadványok tartalmát is), az ingatlan földrajzi és gazdasági környezetét, valamint – adatokkal alátámasztva – az ingatlanpiaci körülményeket,
- d) ismerteti az ingatlan műszaki jellemzőit,
- e) mellékletként becsatolja
- ea) mindazon megállapodások, okiratok másolatát, amelyek az ingatlan jogi helyzetének megítéléséhez szükségesek, illetve amelyek az ingatlanértékelés során figyelembevételre kerültek, tekintet nélkül arra, hogy azok a nyilvántartási bejegyzés alapját képezték-e, valamint
- eb) belföldi ingatlan esetében az ingatlan tulajdoni lapjának harminc napnál nem régebbi, az ingatlan – nyilvántartásról szóló 1997 . évi CXLI. törvény 68 . §-ának megfelelő másolatát,
- ec) külföldi ingatlan esetében az ingatlan fekvése szerinti állam joga szerinti nyilvántartási adatokat tartalmazó közokiratot vagy annak hiteles másolatát és az okirat hiteles fordítását.
13. § (1) Szabályozott ingatlanbefektetési társaság által könyvvizsgálói feladatok ellátására csak akkor adható az érvényes könyvvizsgálói engedéllyel rendelkező, kamarai tag könyvvizsgáló (könyvvizsgálói cég) részére megbízás, ha
- a) a könyvvizsgáló nem rendelkezik a szabályozott ingatlanbefektetési társaságban közvetlen vagy közvetett tulajdonnal,
- b) a könyvvizsgálónak nincs a szabályozott ingatlanbefektetési társasággal, vagy annak projekttársaságával szemben fennálló lejárt követelése,
- c) a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és annak minősített befolyással rendelkező tulajdonosa nem rendelkezik a könyvvizsgáló cégben közvetlen vagy közvetett tulajdonnal.
(2) Az (1) bekezdés a) és b) pontjában meghatározott korlátozást a könyvvizsgáló Ptk. szerinti közeli hozzátartozójára is alkalmazni kell.
14. § A szabályozott ingatlanbefektetési társaság által választott könyvvizsgáló a vizsgálatának eredményéről a szabályozott ingatlanbefektetési társaságot, az állami adóhatóságot és a pénzügyi közvetítőrendszer felügyeletével kapcsolatos feladatkörében eljáró Magyar Nemzeti Bankot írásban haladéktalanul tájékoztatja, ha olyan tényeket állapított meg, amelyek alapján
- a) korlátozott vagy elutasító könyvvizsgálói záradék, illetve a záradék megadásának elutasítása válhat szükségessé;
- b) bűncselekmény elkövetésére vagy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság belső szabályzatának súlyos megsértésére utaló körülményt észlel,
- c) e törvényben vagy más jogszabályokban foglalt előírások súlyos megsértésére utaló körülményt észlel,
- d) a szabályozott ingatlanbefektetési társaság kötelezettségeinek teljesítését, a rábízott vagyoni értékek megőrzését nem látja biztosítottnak,
- e) úgy ítéli meg, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság tevékenysége folytán a befektetők érdekei veszélyben forognak,
- f) a szabályozott ingatlanbefektetési társaság belső ellenőrzési rendszereinek súlyos hiányosságát vagy elégtelenségét állapítja meg,
- g) jelentős véleménykülönbség alakult ki közte és a szabályozott ingatlanbefektetési társaság között, a társaság fizetőképességét, jövedelmét, adatszolgáltatását vagy könyvvezetését érintő, a szabályozott ingatlanbefektetési társaság működése szempontjából lényeges kérdésben.
15. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás a 3. § (4) bekezdés szerinti nyilvántartásba vételének napjával, valamint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság a 3. § (1) bekezdése szerinti nyilvántartásba vételének, valamint e nyilvántartásból való törlésének napjával, mint mérleg fordulónappal köteles a számviteli törvény szerinti közbenső mérleget készíteni.
(2) Köteles a számviteli törvény szerinti közbenső mérleget készíteni a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság belföldi projekttársasága azzal az időponttal, mint mérleg fordulónappal, amely időponttól megfelel az e törvény szerinti, a projekttársaságra előírt feltételeknek.
(3) Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és társaság vagy azok belföldi projekttársasága már nem felel meg az e törvény szerinti feltételeknek és kikerül e törvény hatálya alól, a törvény hatálya alóli kikerülés napjával mint mérleg fordulónappal köteles a számviteli törvény szerinti közbenső mérleget készíteni.
16. § E törvény a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba.